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聯合辦公到了拐點時刻

 
  更新時間: 2018/9/18 點擊數: 1005  
 

聯合辦公到了拐點時刻

/胡祥寶

 

近幾年,在中國“大眾創業萬眾創新”的浪潮之下,每年都會新增近50萬家創業企業。性價比更高、租賃更加靈活的辦公解決方案就成了剛需,于是乎,如今聯合辦公行業到了一個爆發的拐點時刻。

  一方面,聯合辦公正受到企業用戶的認可,快速走向主流的商業辦公市場。這是一個有著萬億級規模的市場,正待被挖掘出來。

  根據仲量聯行的報告,預計2018年,聯合辦公企業將在國內一線和二線城市分別吸納35.3萬平方米和29.2萬平方米的甲級寫字樓空間,占當年新增面積的9.7%和8.4%。2年后,中國前20個城市的甲級寫字樓中,將有17%有聯合辦公企業入駐。

  另一方面則是聯合辦公的企業開始迅猛擴張,各路資本開始將目光投向這一領域。今年以來,氪空間、優客工場、夢想加、納什空間都完成了億元以上的融資。

  7月26日,大洋彼岸的聯合辦公玩家WeWork也宣布中國WeWork獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團、軟銀愿景基金及弘毅投資領投的共計5億美元B輪融資。

  這一輪資本注入的背后,是整個聯合辦公行業新一輪戰斗打響,而最主要的戰斗雙方就是氪空間和中國WeWork,一場龍爭虎斗已在悄然進行中。

 

聯合辦公第一陣營形成

  縱觀當下的中國聯合辦公的競技場上,出現了WeWork、氪空間、方糖小鎮、SOHO3Q等一批玩家,但已經形成了第一陣營格局,從目前來看,氪空間和WeWork走到了前面,他們可謂是一時瑜亮。

  WeWork,美國的一家全球辦公空間、會員社區提供者與服務商,商業模式主要是用折扣價租下寫字樓,將其裝修、分塊,以收取會員費的方式出租給企業團隊、初創企業或自由職業者。其成立于2010年,如今估值就已經達到200億美元。

  在中國市場,WeWork于2016年正式進入,目前在上海、北京及中國香港等地運營。根據彭博社報道,中國WeWork預計今年年底會員數會翻倍到4萬,也就是說,目前其會員數為2萬。

  氪空間,起源是國內最大的創業服務平臺36氪旗下的孵化器,2016年正式轉型聯合辦公,采取自營模式獨立發展。進入2018年,氪空間成為聯合辦公領域的一匹黑馬。

  氪空間今年在擴張方面大有一騎絕塵之勢,新物業簽約、新社區開業的消息持續不斷披露,在上海、北京這兩個聯合辦公最主要的市場,氪空間四面出擊,一個月新拓展面積就達到5萬平方米。

  在品牌方面,氪空間不僅在線上進行精準傳播和營銷,7月還在北京、上海的地鐵、公交站牌等人流量密集區域,進行了品牌推廣,“聯合辦公氪空間、全城商圈任你選”的口號反復轟炸。

  目前,氪空間在國內11個城市有了40多個辦公地點,還有50多個已簽約待開業的辦公地點。在今年1月宣布完成6億元人民幣的Pre-B輪融資之后,彭博社消息稱,氪空間正在尋求3億美元融資。

  在中國聯合辦公市場的第一陣營中,與WeWork模式最為接近的是氪空間,優客工場和夢想加等品牌多采用加盟和合作經營等模式,SOHO3Q母公司本身就是房地產公司,他們和WeWork都很難放在同一維度下比較,其他規模更小的聯合辦公企業也不具有比較意義。

  綜合來看,氪空間已然成為WeWork在中國的最大競爭對手。

 

共享經濟的商業賽場

  可以預見,在未來的中國聯合辦公戰場上,氪空間和WeWork將是兩支主力軍,廝殺難以避免。未來,究竟誰才能笑到最后?

  在我看來,氪空間和WeWork其實都屬于共享經濟范疇,某種程度上氪空間VS WeWork就好比共享出行領域的滴滴 PK Uber,恐怕最終氪空間會更勝一籌。

  為什么這么預判?首先,來比拼下雙方的具體實力。客觀地說,WeWork兩年來在中國雖然大舉挺進,其實中國WeWork進展普通,這與另一家空間共享的海外品牌Airbnb很像,他們都遇到了外資企業在中國水土不服的通病。

  中國WeWork會員數達到了2萬,但這里面需要指出的是,中國WeWork的辦公地點、工位數量、會員數量都是包括今年4月并購的裸心社的數據,而裸心社比WeWork進入中國內地更早,在兩家企業合并之前,裸心社的各項數據比中國WeWork都要強一些。

  這也就是說,如果不考慮裸心社,中國WeWork的發展速度和規模,都遠遠遜于氪空間。即使加上裸心社,中國WeWork也只是在規模上追平氪空間,速度仍不及氪空間。

  截至2018年6月,氪空間在中國內地覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、廈門、合肥等11個城市,管理面積超過20萬平方米,工位數量超過3.5萬個,服務企業數量超過3000家。而且,氪空間的發展速度還在不斷加快,目前氪空間已經達到了每月新增1萬個工位的擴張速度,今年整體增速將達到300%。可以說,在會員數、規模這個最核心的競爭力方面,氪空間均超過中國WeWork。

  其次,可以說氪空間的運營效率更高。在聯合辦公的比拼中,運營正變得越來越重要。畢竟,中國本土的公司更懂中國用戶。

  國外的公司進入中國往往都是開頭猛烈似火,最終因為總部決策、不放權、運營不力等而出現水土不服。這樣類似的案例比比皆是,比如在國內Uber干不過滴滴,Amazon不敵阿里、京東,Google打不過百度,一切概莫能外。

  這是因為,這些外來的往往求穩,這會讓他們錯過了跑馬圈地迅速做大的良機。而且,中國是一個很特殊的市場,中國市場大紅海缺乏行業規則,各種亂象,他們很難玩轉。更何況,聯合辦公這是涉及到許多商業地產物業的,幕后的水很深。

  再比如,聯合辦公價值絕不只是依靠信息不對稱的低入高租,未來更多的收入將來自于附加服務,特別是針對中小企業在對接創業資源和提升辦公效率方面的增值。這點,中國WeWork定然不如氪空間,因為氪空間可以利用36氪這樣一個巨大的創業服務生態資源。

  最后,我想說,現實中,可能是因為外國公司的光環,讓中國WeWork的估值高達50億美元,而氪空間據稱也就是10余億的估值,在這個角度看,氪空間顯然可以估值更高。從投資角度而言,當下的氪空間或許正處在價值洼地。

  總之,目前WeWork是拿到錢了,有了更充足的糧草,但是在各方面其實不如氪空間。前方,正駛入快車道的氪空間將是WeWork的最大勁敵,接下來必然會有一場場的大仗要打,或許一如當年的滴滴對uber的絕殺,這也會讓WeWork中國壓力頗大。不妨且行且看。

 

 
     
 
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